Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osat 5 ja 6.

Rakentaminen

Rakennusvaiheessa valvotaan että tehtyjä suunnitelmia ja sopimuksia noudatetaan. Tätä varten on syytä palkata valvoja.
Jos aiemmat vaiheet on toteutettu huolella, on tämä vaihe tilaajan kannalta helpoin.

"Kun suunnittelee tarkasti mitä haluaa, saa sitä mitä haluaa."




Hoito

Hyvä lopputulos vaatii intensiivisen alkuhoidon. Takuuajan hoito kannattaakin aina sitoa urakkaan.


Niille jotka jaksoivat lukea loppuun toivotan onnea ja menestystä omien hankkeiden parissa.

Osa 1- johdanto ,osa 2 - tarveselvitys, osa 3 - hankesuunnitelma, osa 4 - suunnittelu

Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osa 4.

Rakennussuunnittelu (pihasuunnitelma)

Rakennussuunnitteluvaihe aloitetaan suunnittelun ohjeistuksen ja tarjouspyynnön tekemisellä.
Tarjoukset pyydetään valituilta työhön sopivilta suunnittelijoilta.

Suunnittelunlaajuus ja työnjako täytyy määritellä jo tarjouspyynössä. Jos pihasaneeraus on erillinen hanke, annetaan suunnittelu kokonaisuutena yhdelle suunnittelijalle joka sitten käyttää tarvittavia alikonsultteja (sähkö, lvi, rakenne). Pihasuunnittelija toimii tällöin pääsuunnittelijana vastuineen ja velvoitteineen. Jos pihatyöt liittyy isompaan kokonaisuuteen, kuten julkisivuremonttiin, sovitaan työnjaosta hankkeen pääsuunnittelijan kanssa.

Rakennussuunnittelu jakautuu yleensä kahteen osaan; luonnossuunnitteluun ja rakennussuunnitteluun.

Luonnossuunnittelu

Luonnossuunnitteluvaiheessa suunnittelija piirtää pihan näkyvään muotoon hankesuunnitelman lähtökohdat huomioiden. Tässä vaiheessa voidaan vielä tarkastella eri vaihtoehtoja kuinka mikin yksityiskohta toteutetaan. Valmiista luonnossuunnitelmasta saa käsityksen miltä piha näyttää valmiina. Tässä vaiheessa on syytä tehdä myö kustannusarvio ja varmistaa että se vastaa budjettia.

Luonnossuunnitelmavaihe päättyy luonnoksen hyväksymiseen. (Esittely yhtiössä).
Luonnossuunnitteluvaiheen piirustuksilla voidaan hakea mahdollisesti tarvittavaa rakennuslupaa.

Rakennussuunnittelu

Rakennussuunnitteluvaiheessa ratkaistaan tekniset yksityiskohdat ja tehdään urakkalaskentaa ja rakentamista palvelevat asiakirjat. Kenelle pihasuunnitelma tehdään? blogissani on ajatuksia hyvästä suunnitelmasta.

Rakennussuunnitteluvaiheessakin on syytä vielä varmistaa että kustannukset pysyvät sovituissa raameissa. Jos kustannukset poikkeaa oleellisesti, voidaan hanke joutua palauttamaan yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

Suunnitteluvaiheen päättyessä pitäisi olla kooassa riittävän tarkat asiapaperit pihan rakentamiseksi. Näiden asiapaperieden perusteella tehdään urakkakilpailutus. (vaatisi oman bloginsa...)

Suunnitteluvaihe päättyy rakentamispäätökseen.

Jatkuu
Osa 5 ja 6 rakentaminen ja hoito

Tämän blogisarjan aikana  RALA ry on julkaissut korjausrakentamispalveluiden hankintaoppaan taloyhtiöille. Asiasta enempi kiinnostuneiden kannattaa käydä tutustumassa. Lataa opas tästä linkistä.

Osa 1- johdanto ,osa 2 - tarveselvitys, osa 3 - hankesuunnitelma

Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osa 3.

HANKESUUNNITELMA

Hankesuunnitelma aloittaa tuotantovaiheen. Tarveselvitysvaiheessa määritellyille tarpeille aletaan tuottamaan ratkaisuja. Hankesuunnitelma vastaa kysymykseen mitä tehdään ja mikä on hankkeen laajuus. Näiden perusteella hankkeelle luodaan budjetti eli määritellään paljonko rahaa tarvitaan. Lisäksi määritellään miten hanketta itseään viedään eteenpäin. Hankesuunnittelussa toisin sanoen suunnitellaan käsillä oleva hanke.

Hankesuunnittelu on vaihe jossa on paljon erikoisosaamista vaativia tehtäviä. Ellei tarveselvityksessä ole tarkemmin vielä määritelty hankesuunnittelun toteutusta, tehdään se heti aluksi. Suositeltavaa on tilata hankesuunnitelma tähän erikoistuneelta suunnittelijalta. Suunnittelija tekee tai tilaa tarvittavat selvitykset, tutkimukset ja mittaukset. Toki hankesuunnitelman voi tehdä ns. omana työnäkin käyttäen tarvittavissa osin eri alojen ammattilaisia. Tämä tulee kyseeseen lähinnä laajuudeltaan suppeammissa hankkeissa.

Hankesuunnittelu alkaa tarveselvityksen tarkastelulla ja siihen tarvittavien täydennysten tekemisellä.

Hankesuunnittelussa tehtäviä asioita esimerkiksi:
- Tarveselvitysvaiheessa tekemättä jääneet asiat ja niiden täydennykset
- Maaperätutkimukset
- Olevien/vanhojen suunnitelmien täydentäminen mittauksilla




Hankesuunnitelmasta selviää ainakin seuraavaa:
- Hankkeen laajuus
 *Mahdolliset esisuunnitelmat (luonnokset)
 *Määritelty perusasiat mitä tehdään
- Budjetti = mitä maksaa
- Urakkamuoto
- Rakennussuunnittelun lähtökohdat ja ohjeistus
- Hankeen aikataulu

INVESTOINTIPÄÄTÖS

Hankesuunnitelman pohjalta tehdään investointipäätös. Toisin sanoen päätetään, minkälainen remontti tehdään. Hankesuunnitelma toimii jatkossa kaiken perustana. Tämän pohjalta laaditaan rakennussuunnitelmat (pihasuunnitelmat) ja hanke etenee määritellyllä tavalla laaditussa aikataulussa.
Tämän vuoksi hankesuunnittelu tulee tehdä huolellisesti. Aikataulun ja kustannusarvioiden tulee olla realistisia.

MUISTIN VIRKISTYKSEKSI

- Mitä tehdään ja miten paljon
- Paljonko rahaa varataan
- Missä aikataulussa edetään
- Miten hanke toteutetaan

JK.

Vaikuttaako monimutkaiselle ja hankalalle? Ei hätää, kuten jo osassa 1. mainitsin, hankkeen laajuuden mukaan kunkin osan laajuus vaihtelee. Aina ei tarvita mapillista paperia. Monesti riittää muutama A4 liitteineen.

Jatkuu
Osa 4 - suunnittelu, osa 5 - rakentaminen

Edelliset
Osa 1- johdanto, osa 2 - tarveselvitys

Piharemontin eteneminen taloyhtiössä. Osa 2.

TARVESELVITYS

Korjausrakentamisessa tarveselvitys poikkeaa jonkin verran uudisrakentamisesta. Taloyhtiössä hyvin laadittu ja ajantasainen toimintasuunnitelma pitää sisällään korjaustarpeet ja niiden ajoituksen. Jos yhtiön piha-alueet on hoidettu suunnitelmallisesti ja ammattimaisesti sekä tarvittavat korjaukset on tehty ajallaan, tarveselvityksen tekeminen on helppoa. Tarvitaan vain muutama lisäselvitys, ehkä joitakin kuntotutkimuksia (sadevesiviemäri, leikkivälineiden kunto tmv.) ja hankepäätöksen valmistelu yhtiökokoukselle.

Näin hyvin asiat ei kuitenkaan yleensä ole. 60- ja 70 - luvuilla valmistuneet taloyhtiöpihat on monesti alkuperäisessä asussaan ja ne on päästetty varsin huonoon kuntoon. Monesti kyseeseen tulee piha-alueiden uudelleen rakentaminen. Tällöin huolellinen tarveselvitys on paikallaan.

Tarveselvitys on hyvin käyttäjälähtöinen. Selvitetäänhän siinä nimenomaan käyttäjien tarpeita. Toki viranomaismääräyksillä ja "pakollisella" tekniikallakin on osansa. Tästä syystä asukkaita ja heidän tarpeitaan tulisi kuulla mahdollisimman paljon.

Tarveselvityksessä voidaan tehdä esimerkiksi seuraavia selvityksi ja tutkimuksia:
- Asukaskysely /asukasilta
- Kasvillisuuskartoitus
- Muuttuneiden viranomaismääräysten selvitys
- Pysäköintialueiden riittävyys
- Leikkivälineiden turvatarkastus
- Muiden yhtäaikaisten / lähitulevaisuuden remonttien tarpeet
- Hankkeen laajuuden märittely ja alustava kustannusrakenne
- Jätekatokset, valaistus yms.
- jne.

Hankkeen laajuuden ja kustannusten määrittely jo tässä vaiheessa on tärkeää, kuitenkin vielä laajalla ajatuksella. Nollien määrän olisi jo hyvä olla kohdallaan. Tarkoitan tällä sitä että ollaanko lähdössä muutaman tonnin, kymmenen tonnin vai satojen tuhansien hankkeeseen.
Tässä on syytä muistaa että ollaan tekemässä useiden kymmenien vuosien päähän vaikuttavia päätöksiä.

Tarveselvityksestä tehdään tarveselvitysraportti ja valmistellaan yhtiökokoukselle aineisto hankepäätöstä varten. Hankkeen jatkoa ajatellen on hyvä että hankepäätöksen pohjaksi on mahdollisimman realistinen lähtökohta. Tarveselvitysraportti on myös tärkeä hankesuunnittelun lähtötieto.

 Tarveselvityksen voi tehdä joko kokonaan itse käyttäen tarvittavia asiantuntijoita tai käyttää ulkopuolista suunnittelijaa.

HANKEPÄÄTÖS

Vaihe päättyy hankepäätökseen. Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen hankkeen valmisteluun eli hankesuunnittelun aloittamiseen. (Tai voidaan päättää että hanke jätetään tässä vaiheessa. Hyvä päätös tämäkin, jos selvitys on tehty huolella.)

Jatkuu
Osa 3 - Hankesuunnittelu, osa 4 - suunnittelu, osa 5 - rakentaminen